北京汇盛辉餐饮管理有限公司 财富轻型化海浪下，景区真能称愿拥抱REITs吗？

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作家/马铭杰

源流/迈点

图源/摄图网

近日，绍兴文旅景区更新了公募REITs业绩机构的招投标情况，公告知道，中国国外金融股份有限公司以888万元的报价中标，这意味着又一个文旅景区加入到可能刊行REITs的队伍中。跟着战略关于基础武艺REITs（不动产投资相信基金）试点战略的捏续扩容，文旅行业也成为战略饱读吹的焦点边界之一。重叠经济增速放缓、旅游景区财政捏续承压的大环境，盘活存量财富似乎果决成为景区可捏续发展的一条要路路线。

此前，复星旅文退市之后，也筹谋将三亚亚特兰蒂斯通过REITs打包上市，尝试通过REITs已毕文旅不动产的证券化。联系词，我国现在仅60余支REITs，边界不及1700亿元，文旅行业于今还未有REITs技俩顺利刊行，这一新式金融器具在文旅行业中的本质仍濒临着多重挑战。

从国度在2021年6月刻毒将当然文化遗产和国度5A级景区纳入REITs试点以来，已有多家境区如黄山、武当山等景区秘书了发布REITs的筹谋。现时，我国基础武艺存量财富边界已超60万亿元，其汉文旅景区千里淀了大齐优质财富。当作兼具文化传承与经济价值的文旅景区，其存量财富边界弘远，但投资回收周期联系于其他产业而言过于漫长，资金盘活慢，财富流动性相比差。怎样通过金融器具让存量财富再行兴盛盼望，果决是文旅行业的从业者尤其是头部景区的解决者频年来捏续温暖和想考的问题。

联系词，文旅行业的传统融资样式依赖债务推广，导致企业欠债率捏续处于高位，重叠景区运营样式的特色，进一步加重了企业资金链压力。刊行REITs，关于景区而言诚然是一条远景光明的谈路：当作重财富行业，旅游景区的前期斥地成本与禁止成本昂贵，传统融资渠谈（如银行贷款、ABS）往往难以障翳弥远资金需求。通过刊行REITs，景区不错将存量财富转动为流动性更强的金融家具，一次性回笼池内资金用于偿还债务或新技俩投资，同期保留运营权以已毕轻财富转型，酿成“存量带动增量”的良性轮回。

然而，投资市集似乎并不如景区意。这其中最贫瘠的原因便在于REITs的募资要乞降旅游景区的盈利样式之间自然存在的落差：REITs的估值逻辑侧重于现款流褂讪性，而景区的传统营收大头——门票收益和住宿收益——受淡旺季、行业战略、外部不行抗力和宏不雅经济周期影响巨大（三亚亚特兰蒂斯虽入住率高达89.6%，但近两年平均房价同比着落15.1%，就很能讲明问题）。此外，景区也必须通过立异结构筹划（如区别底线收益与升值收益）才能稳妥REITs的分成条件。这就导致现时国内REITs市集对文旅行业的财富质料照旧抱有疑虑。

景区的转型破茧之谈，

在于弥远布局

夙昔，文旅投融资市集合，金融器具的禁受口舌常明显且单向的：以中期单子为主，其次为超短期融资券和私募；而如今，具有弥远属性的REITs加入战局，在新的融资旅途下，文旅技俩是否会倒逼转型？谜底是可能的。

短期来看，景区的收益波动是刊行REITs的主要守密；但从弥远来看，REITs也许果真将成为股东旅游景区乃至文旅行业财富法子化、行业汇集度普及的要道力量。想要让REITs落地文旅，已毕不动产“轻量化”，景区必须在盈利样式上进行自我重塑。

传统景区联系于业绩愈加依赖门票与地产斥地的收益，但 REITs的中枢在于褂讪的现款流，这就条件景区必须在“门票经济”、“酒店经济”以外寻找新的营收增长点，转向业绩升值与业态和会。

景区不错通过普及业绩质料、加多搭客体验技俩、斥地特色文化行为等传统形势，蛊惑更多搭客，从而加多二次耗尽收入；也不错通过迎阿场地特色产业集群，借助其不动产资源在传统业务外提拔新的耗尽点——长白山就通过发展冰雪经济，已毕了夏日和冬季的双旺季。谈路有许多条，至于是否要转型，以及怎样转型，则是景区运营者要筹商的问题。

此外，REITs对信息袒露和运营透明度的条件，倒逼景区普及解决表率性与业绩才调，股东从“马虎筹谋”向“精良化运营”营救：一方面，景区需要建造愈加完善的解决体系，提高运营恶果，镌汰成本，以餍足REITs的条件；另一方面，筹谋景区的企业也需要加强与投资者的疏浚，提高信息袒露的透明度，增强投资者的信心。

在耗尽者层面上，景区需要通过精良化运营以更好地餍足搭客的需求，普及搭客的平静度，从汉典毕景区的弥远褂讪发展。粗略，在不远的畴昔，咱们就能看到景区从“大门票样式”到“大门票+二次耗尽样式”再到“文旅+产业集群”样式的潜入变革。

国度发改委在2024年就已明确将4A级以上景区及配套酒店纳入REITs底层财富范围并简化讲演进程。在此战略红利下，浩荡景区已入手REITs讲演，行业示范效应有望蛊惑更多社会本钱插足文旅边界，加快行业发资源整合与边界化发展。但REITs着实要在文旅版本内落地，可能还需要行业举座更潜入的变革当作机会。

从举座的行业生态来看，REITs也仅仅文旅和金融器具深度绑定的初步尝试，要着实已毕文旅财富证券化，还得筹商文旅产业的运营、解决等方面的褂讪性。REITs诚然不错为景区提供从“重财富捏有”向“轻财富运营”跃迁的跳板，但其长线投资的属性也对景区运营样式刻毒了“不得不发”的挑战。关于景区而言，拥抱REITs不仅是融资技艺的改良，更是一场从“靠天吃饭”到“本钱驱动”的潜入变革。

REITs毫不是景区的“救命稻草”。普及景区运营才调的互异化和特色化，打造不行替代性和中枢竞争力，才能让REITs为景区“精雕细镂”。不然，不管刊行若干基金、得回若干投资，最终也只会化作红海搏杀里的本钱泡沫。

※本文仅代表作家个东谈主不雅点，非迈点网态度

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